发布日期：2024-02-07 来源: 网络 阅读量（）
小鸟体育祥源文旅(600576)：评估报告规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。 评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象的可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 整性是评估结论生效的前提，纳入评估范围的资产、负债清单以及评估所需的预测性财务信息、权属证明等资料，已由委托人、被评估单位申报并经其采用盖章或其他方式确认。 没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相六、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果 受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 托，就浙江祥源文旅股份有限公司拟以现金收购黄山齐云山旅游管理有限责任公司股权之经济行为，对所涉及的黄山齐云山旅游管理有限责任公司股东全部权益在评估基准日的市场价值进行了评估。 经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，得出黄山齐云山旅游管理有限责任公司股东全部权益在评估基准日 净资产账面值5,403.83万元，评估值5,773.73万元，评估增值369.90在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告 须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结果使用有效期一年，即自2023年12月31日至2024年12月30日使用 政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，就浙江祥源文旅股份有限公司拟以现金收购黄山齐云山旅游管理有限责任公司股权之经济行为，对所涉及的黄山齐云山旅游管理有限责任公司股东全部权益在评估基准日2023年12 31 纪；网络文化经营；电影发行；互联网信息服务(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准)。 一般项目：旅游开发项目策划咨询；游览景区管理；文艺创作；数字文化创意内容应用服务；数字内容制作服务（不含出版发行）；数字文化创意技术装备销售；组织文化艺术交流活动；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；信息技术咨询服务；工艺美术品及礼仪用品制造（象牙及其制品除外）；工艺美术品及礼仪用品销售（象牙及其制品除外）；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；自有资金投资的资产管理服务；生产线管理服务；玩具、动漫及游艺用品销售；销售代理；互联网销售（除销售需要许可的商品）；市场营销策划；咨询策划服务；电影制片；广告制作；软件开发；会议及展览服务；企业管理；日用百货销售；以自有资金从事投资活动；旅客票务代理；露营地服务；公园、景区小型设施娱乐活动；数字创意产品展览展示服务；体育中介代理服务(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。 务；广告设计、代理；广告制作；体验式拓展活动及策划；广告发布；组织文化艺术交流活动；教育咨询服务（不含涉许可审批的教育培训活动）；票务代理服务；软件开发；摄像及视频制作服务；专业保洁、清洗、消毒服务；服装服饰零售；日用品销售；鞋帽零售；针纺织品销售；珠宝首饰零售；工艺美术品及收藏品零售（象牙及其制品除外）；健身休闲活动；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）（除许可业务外，可自主依法经营法律法规非禁止或限制的项目）许可项目：住宿服务；餐饮服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准） 为黄山齐云山旅游管理有限责任公司。委托人浙江祥源文旅股份有限公司拟收购被评估单位黄山齐云山旅游管理有限责任公司股权。 范围为黄山齐云山旅游管理有限责任公司的全部资产及负债。截至评估基准日，经审计的财务报表账面资产总额为10,813.70万元，负债总额为5,409.87万元，净资产为5,403.83万元。其中，流动资产91.32万元，非流动资产10,722.38万元；流动负债5,409.87万元，非流动负债0.00万元。 包括土地使用权、房屋建筑物、电子设备、生物性资产等。截至评估基准日，被评估单位的主要资产无抵押、质押的情况。 中部分房屋建筑物由被评估单位于2023年12月通过政府平台招拍挂取得，部分房屋建筑物由被评估单位股东齐云山投资集团有限公司100%控股单位安徽祥源自由家企业管理有限公司、黄山市自由家营地景区管理有限公司按照其2023年12月31日的房屋建筑物的账面净值划转至 主要为美式度假屋、灯塔树屋、积木树屋等。纳入评估范围的房屋建筑物类资产主要为企业正常生产经营过程中的自用房产。 刷涂料；内墙墙面漆、局部铺贴墙面砖和壁布；天棚多为木质龙骨铝板吊顶；地面多为实木地板；门多为防盗门、装饰木门；窗多为双层塑钢窗。 位股东齐云山投资集团有限公司100%控股单位安徽祥源自由家企业管理有限公司、黄山市自由家营地景区管理有限公司按照其2023年12月31日的设备的账面净值划转至被评估单位，部分为被评估单位新购置设备。上述设备均于2015年至2023年购置形成，主要为空调、电视、打印机、投影仪、厨房设备等。 中营地用地为2023年12月被评估单位通过政府招拍挂取得。土地使用权均为被评估单位日常经营场所占地，主要情况如下表所示。 所（特殊普通合伙）出具的《黄山齐云山旅游管理有限责任公司审计报告》（上会师报字（2024）第0544号）审计结果。评估是在企业经过审计后的基础上进行的。 此基准日是委托人在综合考虑被评估单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。 3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号）；4.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协[2019]35号）；5.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）； 6.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号）；7.《资产评估执业准则——企业价值》（中评协[2018]38号）； 2.《价值评估：公司价值的衡量与管理（第3版）》（[美]Copeland，T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）； 6.《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（计价格[1999]1283号）；7.《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670 依据《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2018]38号）和《资产评估执业准则—资产评估方法》（中评协[2019]35号）的规定，执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、评估方法的适用条件、评估方法应用所依据数据的质量和数量等情况，分析收益法、市场法和资产基础法三种基本方法的适用性，选择评估方法。 评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当结合企业性质、资产规模、历史经营情况、未来收益可预测情况、所获取评估资料的充分性，恰当考虑收益法的适用性。 比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。资产评估专业人员应当根据所获取可比企业经营和财务数据的充分性和可靠性、可收集到的可比企业数量，考虑市场法的适用性。 营，经营时间较短，未来收益和风险较难预测量化小鸟体育，无法可靠预计未来现金流量，因此本次评估未选择收益法进行评估。 评估基准日前后，由于涉及同等规模企业的近期交易案例无法获取，市场上相同规模及业务结构的可比上市公司较少，本次评估未选择市场法进行评估。 为基础，评估表内及表外可识别的各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。 和现场尽调获得的信息，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，判断欠款人是否有破产、撤销或不能按合同约定按时提供货物、服务等情况，在未发现上述异常的情况下，以核实后账面值作为评估值。 细账及评估明细表，现场抽查盘点相关实物资产，了解原材料的现状并核实申报数量与实际数量。大部分原材料不存在积压、变质、毁损、报废情况。在核实账、表相符，数量金额无异常后，本次评估以实际数量乘以市场销售单价确定评估值。 到取得时间与评估基准日接近，账面值为相关资产的出让成本和契税，在核实账面值合理的基础上，本次评估按照账面值确定其评估值。 估资产所需的全部成本，通常是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估净值。基本计算公式为： 对重要的建筑工程，重置成本的计算主要采用“预决算调整法”。即根据原概算或预决算工程量，进行适当调整后，套用现行概预算定额及取费标准计算评估基准日工程造价的计算方法。 知》（建办标[2016]4号）、《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)的要求，建筑业营改增后，工程造价按“价税分离”计价规则计算，各要素价格适用的增值税税率执行财税部门的相关规定。税前工程造价为实体项目费（人工费、材料费、机械费、管理费、利润）、措施项目费、措施其他项目费、规费和价差之和，各费用项目均以不包含增值税（可抵扣进项税额）的价格计算。 面积、层数、层高、装修标准、设备配套完备程度基本一致的近期结算工程或近期建成的类似建筑物单位平方米造价为参考，将类似工程建安造价调整为评估基准日造价，与被评估建筑物进行比较，对其构造特征差异采用“综合调整系数”进行差异调整，得出建筑安装工程造价。 及建设单位为建设工程而投入的除建安造价外的其他费用两个部分计算。根据国家计委、建设部颁发的有关规定与造价计算程序以及当地的规定计算前期费用与其他费用。 的利率参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2023年12月20日公布的市场报价利率确定利率，以建安工程造价、前期及其他费用等总和为基数，按照资金均匀投入计取资金成本。 结构(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、内外墙粉刷、天棚、水卫、电照等各部分的实际使用状况，确定尚可使用年限，从而综合评定建筑物的成新率。 场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家或代理商提供免费运输及安装调试，以不含税购置价确定其重置全价： 账、入账凭证及可行性研究报告、初步设计、概预算资料，与项目工程技术人员等相关人员进行了访谈，并进行了现场勘察。确认待评估的在建工程项目进度基本上是按计划进行的，实物质量达到了设计标准的要求。 性资产的数量、生存环境小鸟体育、健康状态、生命阶段等进行了实地勘察，履行了必要的评估程序，确保生物性资产账面价值的真实性和完整性。 生物性资产本次评估抽查了生物性资产原始购置合同以及摊销年限，经核查账面价值基本反映了生物性资产的现行市场价值，故对该部分生物性资产以核实后的账面值确定评估值；对于自然繁殖的生物性资产，考虑期年龄因素，结合市场询价资料综合分析确定评估值。 区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，评估人员分析了不同评估方法的适用性，最终确定合理的评估思路和评估方法。 与评估基准日接近，账面值为出让成本及相关税费，在核实账面值合理的前提下，本次评估按照账面值确定其评估值。 基础资料等特点，按照《资产评估执业准则——不动产》和《城镇土地估价规程》的要求，选择市场比较法、基准地价系数修、成本逼近法、收益还原法、假设开发法等方法进行评估。 要求，结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，评估人员分析了不同评估方法的适用性，最终确定合理的评估方法。 内涵不同，且近年来待估宗地所在区域近年来有较多类似征地案例，取得和开发土地所耗费的各项成本费用有较准确的依据，故适宜采用成本逼近法进行评估。 内，但该地基准地价仅对外公告了基准地价表，评估人员到当地国土部门走访和调研也未能获取当地基准地价对应的修正体系，不具备采用基准地价系数修的条件，故不适宜采用基准地价系数修进行评估。 员核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅了款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，抽查了原始入账凭证、合同等，核实其核算内容的真实性和完整性。经核实，长期待摊费用原始发生额真实、准确，摊销余额正确，长期待摊费用在未来受益期内仍可享有相应权益或资产，按尚存受益期应分摊的余额确定评估值。 估目的、评估对象及评估范围、评估基准日；根据评估目的和交易背景等具体情况对专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，签署资产评估委托合同。 本事项和被评估单位资产、经营状况后，收集被评估单位所在行业的基本政策、法律法规以及行业的市场经营情况，在此基础上拟定初步工作方案，制定评估计划。 根据委估资产特点，提交针对性的尽职调查资料清单，及资产清单、盈利预测等样表，要求被评估单位进行评估准备工作。 证明文件进行全面的收集和查验，并与企业有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。 根据申报资料，对主要资产和经营、办公场所进行了全面清查核实：对于其申报的往来款项，清查核实其对账单、询证函及各项业务合同，确认其真实存在并分析其风险；对其申报的实物资产进行了现场勘查，其中存货、机器设备、电子设备以抽查的形式进行盘点，房屋建筑物全面盘点勘查。同时，对房屋建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料；对通用设备，通过市场调研和线上查询，收集价格资料。 业未来发展趋势。与企业管理人员进行座谈，就未来发展趋势尽量达成一致，进而通过查询同行业、同领域企业的主营业务、产品效果、毛利情况、市场渠道等方式进行核查验证。 就评估结果交换意见。在独立分析相关意见后，按评估机构内部资产评估报告审核制度和程序进行修正调整，最后出具正式资产评估报告。 据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。 资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。 使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。 3.企业未来的经营管理团队尽职，并继续保持现有的经营管理模式；4.评估只基于基准日现有的经营能力。不考虑未来可能由于管理层、经营策略和追加投资等情况导致的经营能力扩大，也不考虑后续可能会发生的生产经营变化； 虑委托人及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；8.本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响； 根据有关法律法规和资产评估准则，经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程序，采用资产基础法，对黄山齐云山旅游管理有限责任公司股东全部权益在评估基准日2023年12月31日的价值进行了评估。 断发展，该区域投资环境的不断优化、基础设施的不断改善等带动了区域内土地使用权价值的上升，导致土地评估值增加。 股单位安徽祥源自由家企业管理有限公司、黄山市自由家营地景区管理有限公司按照其2023年12月31日的账面净值划转至被评估单位，划 转资产账面值共3,598.94万元。截至报告日已完成划转资产交割小鸟体育，根据签署的资产划转协议约定划转资产潜在债务均由划出方承担，本次评估未考虑划转资产可能潜在的债务风险对评估结论的影响，提请报告使用人注意。 划局签署了资产出让协议及国有建设用地使用权出让合同，按出让成本确定账面值，账面值合计6,473.76万元。其中固定资产账面值3,149.93万元，主要为房屋建筑物；土地账面值3,323.83万元。 产。经咨询律师意见，相关资产无法律瑕疵，历史期的补偿义务与被评估单位无关。标的公司无法定或协议约定的其他义务或责任。本次评估未考虑未来由于该事项可能造成的损失风险，提请报告使用人注意。 产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托人及被评估单位提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人及被评估单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的线.评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能 的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材质测试。在对设备进行勘察时，因检测手段限制及部分设备正在运行等原因，主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况。 发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 发展趋势的准确判断相关规划落实，企业持续运营的基础上，如企业未来实际经营状况与经营规划发生偏差，且被评估单位及时任管理层未采取相应有效措施弥补偏差，则评估结论将会发生重大变化。特别提请报告使用者对此予以关注。 本次评估结论是反映被评估单位在本次评估目的下，根据公开市场的原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等情况发生变化时，评估结论一般会失效。评估机构不承担由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。 用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人； 法定评估业务的资产评估报告，须委托人按照法律法规要求履行资产评估监督管理程序后使用。评估结果使用有效期一年，自评估基准日2023年12月31日起计算，至2024年12月30日止。超过一年，需重新进
